Die heutige, bundesweit tätige Dr. Klein & Co. AG wird in dieser Rechtsform seit Mitte der 2010er-Jahre geführt. Gegründet wurde das Unternehmen mit Stammsitz in der Hansestadt Lübeck in den 1950er-Jahre von Steuerberater, Diplomkaufmann und Dr. der Politik Kurt Klein gemeinsam mit dem Kaufmann Heinrich Scheck. Begonnen wurde damals mit der Vermittlung von Finanzierungen und Hypotheken. In den folgenden Jahrzehnten, insbesondere nach der politischen Wiedervereinigung entwickelte sich aus dem überschaubaren Betrieb ein Unternehmen mit bundesweit mehr als hundert Regionalbüros und heutzutage, gegen Ende der 2010er-Jahre rund 500 Mitarbeitern.

Neuer Glanz für alte Hütten – Sanierung und Modernisierung mit und ohne KfW

Modernisierungskredite sowie Sanierungskredite werden von dem Unternehmen wahlweise als zweckgebundener oder zweckfreier Ratenkredit sowie als Baufinanzierung angeboten. Unterschieden wird in die drei Interessentengruppen Immobilienbesitzer, Immobilienkäufer sowie Mieter ohne Immobilie. Anlass und Beweggrund für die Kreditaufnahme sind recht unterschiedlich. In allen Fällen soll jedoch mit der Sanierung, Renovierung oder mit dem Modernisieren das Ziel erreicht werden, die Energieeffizienz der Bestandsimmobilie zu verbessern. Wie das Wort Energieeffizienz ausdrückt, soll der Energieverbrauch für Heizung und Warmwasserbereitung durch energetische Maßnahmen effizienter, sprich kostengünstiger gestaltet werden.

• Für den Immobilienkäufer, der ein älteres Haus aus vergangenen Jahrzehnten kauft und sanieren beziehungsweise modernisieren möchte oder muss, bietet sich eine der drei Finanzierungsmöglichkeiten Baufinanzierung, zweckgebundener oder zweckfreier Ratenkredit an
• Dasselbe gilt für den Immobilienbesitzer, für dessen Eigenheim ein Modernisieren unumgänglich ist. Die Gründe dafür sind vielfältig; sie reichen von der energetischen Sanierung über eine barrierefreie Modernisierung, bis hin zum Verschönern des Hauses innen und außen für den zukünftigen Lebensabschnitt
• Dem Mieter mit einem langfristigen Mietvertrag ist daran gelegen, seine Mietwohnung oder das gemietete Haus rundum zu erneuern, also zu modernisieren. Eine Baufinanzierung entfällt, weil die dazugehörige Immobilie fehlt. Der Modernisierungs- oder Sanierungskredit ist in diesem Fall ein zweckfreier Ratenkredit
• Diese Modernisierungskredite lassen sich mit einem KfW-Darlehen gut kombinieren. Das gilt sowohl für den Hauskäufer als auch für den Hausbesitzer respektive Hauseigentümer. Zu den Vorteilen von KfW-Darlehen gehören einmalige Zuschüsse oder mehrere tilgungsfreie Anlaufjahre. Mit beiden Angeboten wird der Kreditnehmer in der ersten Finanzierungsphase entlastet

Modernisierungskredit, Sanierungskredit, Renovierungskredit – viele Namen für einen Kredit

Wenngleich es sich bei Sanierungs- bei Renovierungs- sowie bei Modernisierungsmaßnahmen um recht unterschiedliche Vorhaben handelt, so ist die Kreditart in allen drei Fällen weitestgehend dieselbe. Bei der Baufinanzierung handelt es sich um ein langfristig zinsgebundenes Annuitätendarlehen, ansonsten um einen Ratenkredit. Hier wie da sind die Monatsraten für den Schuldendienst gleichbleibend hoch. Beim Annuitätendarlehen reduziert sich mit jeder Monatsrate der Zinsanteil gegenüber der Tilgung, beim Ratenkredit hingegen nicht. Der Modernisierungs- oder Sanierungskredit ist als Ratenkredit auf den Höchstbetrag von 50.000 Euro begrenzt; diese Obergrenze gilt naturgemäß nicht für eine Baufinanzierung. Ob die Modernisierungsfinanzierung als Anschlussfinanzierung an die bisherige Baufinanzierung günstiger ist als eine separate, also neue Finanzierung, das entscheidet sich immer individuell. Der Ratenkredit wird, im Gegensatz zur Baufinanzierung, nicht durch eine Grundbucheintragung besichert. Dafür ist der Effektivzinssatz deutlich höher. Die Differenz liegt, auch abhängig von der Bonität, bei mehreren Prozentpunkten.

Zweckgebundene günstiger als zweckfreie Modernisierungs- und Sanierungskredite

Wie der Begriff deutlich macht, besteht ein sichtbarer Unterschied zwischen Zweckgebundenheit und Zweckfreiheit. Bei der zweckgebundenen Modernisierungsfinanzierung spricht der Kreditgeber, wie es heißt, ein gewichtiges Wort mit. Die Kreditsumme wird ausschließlich für solche Ausgaben und Kostenarten verwendet, mit denen der Immobilienwert gesteigert, zumindest aber erhalten wird. Damit verbunden ist für den Kreditgeber ein geringeres Kreditausfallrisiko. Das wird umgekehrt mit einem niedrigeren Effektivzins honoriert. Die Untergrenze für den Dr. Klein-Ratenkredit liegt zweckgebunden bei 5.000 Euro, zweckfrei bei 1.000 Euro. Von der zweckfreien Modernisierungsfinanzierung machen vorwiegend Mieter Gebrauch. Für sie entfällt ein Sanierungsbedarf, weil dafür der Vermieter zuständig ist.

KfW-Programme für Modernisierung in jedem Stadium

Eine der Hauptaufgaben für die KfW als der größten Förderbank ist in Deutschland die Finanzierung von Bauen, Wohnen und von Energiesparen. Energetische Maßnahmen sind vor allem für Bestandsimmobilien aus dem vergangenen Jahrhundert gefragt, und zwar sowohl vor als auch nach der politischen Wende. Zu solchen Einzelmaßnahmen gehören „….. die energetische Gebäudesanierung, das Modernisieren von Wohnraum, die Errichtung von sparsamen Neubauten, das Umstellen der Heizungsanlage auf erneuerbare Energien sowie ein Installieren von Photovoltaik- und von Solaranlagen …..“.

Die KfW-Förderung ist in mehrere Programme für die verschiedenen Bau- und Sanierungsmaßnahmen aufgeteilt. Dabei handelt es sich um Bundesmittel, die von der Förderbank bewilligt und über Kreditinstitute vergeben, also abgewickelt werden. In den Dr. Klein-Regionalbüros ist die KfW-Förderung seit langem ein Dauerthema. Immer mehr Häuser und Gebäude kommen in die Jahre. Die Haustechnik ist veraltet. Einerseits muss sie an die aktuelle Rechtslage angepasst werden; andererseits laufen dem Eigenheimbesitzer die Energiekosten davon. Der muss aus mehrerlei Gründen etwas tun; er muss sanieren oder auch modernisieren. Unter Sanieren werden Maßnahmen subsummiert, mit denen die Gebäudesubstanz verbessert wird; modernisiert wird ganz überwiegend im Gebäudeinnern bei Ausstattung und Einrichtung.

Mit beiden Maßnahmen wird eine Wertsteigerung der Immobilie erreicht. Davon profitiert der Hausbesitzer sowohl bei der Eigennutzung als auch beim Vermieten der Kapitalanlage. Das Motto lautet: KfW-Darlehen + Baufinanzierung aus einem Guss. Damit ist gleichzeitig auch der Rahmen für Modernisierungsfinanzierungen inklusive KfW-Programm abgesteckt. Vermittelt werden Dr. Klein-KfW-Finanzierungen nur zusammen mit einer Baufinanzierung, die für den gleichzeitigen Hauskauf gedacht ist.

Bonität des Immobilienbesitzers ausschlaggebend für Sanieren und Modernisieren

Wer seine Immobilie kurz vor oder nach dem Renteneintritt modernisieren möchte beziehungsweise muss, dessen Bonität wird seit Mitte 2016 noch penibler als bis dahin geprüft. Anlass dafür ist die Wohnimmobilienrichtlinie WIKR; mit der wurde EU-Recht in deutsches Recht umgesetzt. Zu den Eckpunkten, die für eine Kreditentscheidung ausschlaggebend sind, gehören neuerdings:

1. Rückzahlbarkeit des Modernisierungskredites zu Lebzeiten des Kreditnehmers
2. Kreditlaufzeit begrenzt durch das statisch zu erwartende Lebensalter des Immobilienbesitzers
3. Kredithöhe begrenzt durch eine verschärfte Bonitätsbewertung zur Minimierung des Kreditausfallrisikos
4. Nachgeordnete Bedeutung der unbelasteten Immobilie gegenüber der Zeit vor der WIKR

Finanzierungsvermittler und Financiers müssen jetzt noch genauer und kritischer hinschauen, ob das Modernisieren unter den gegebenen Umständen auch wirklich dauerhaft finanzierbar ist. Nicht selten ist die Monatsrate zu hoch, die Finanzierungssumme zu niedrig oder die Finanzierungsdauer zu lang. Aus diesem Spagat muss bei Dr. Klein das Beste gemacht werden, was nicht immer einfach ist.