Ihre Modernisierung in guten Händen
Wenn Sie auf der Suche nach einem Modernisierungskredit Anbieter sind, dann beraten Sie diese Banken beim Finanzierungsvorhaben.
Jede Immobilie kommt, wie man sagt, kurz über lang in die Jahre. Das betrifft sowohl die gekaufte Bestandsimmobilie als auch das vor einigen Jahrzehnten neugebaute Eigenheim. Wie das Wort Modernisierung ausdrückt, müssen die eigenen vier Wände in baulicher, in technischer sowie auch in energetischer Hinsicht modernisiert, sie müssen auf den neuesten Stand gebracht werden. Solche Modernisierungskosten belaufen sich auf einen mittleren bis höheren fünfstelligen Betrag. Sofern der nur teilweise oder gar nicht angespart ist, muss die Modernisierung fremdfinanziert werden. So wie Bau oder Kauf der Immobilie mit einem Immobilienkredit finanziert worden sind, so wird in diesem Stadium ein Modernisierungskredit gesucht. Von seiner Art und Struktur her ist er durchaus mit einem Immobilienkredit vergleichbar, wenngleich es im Detail mehrere Unterschiede zwischen Immobilien- und Modernisierungskredit gibt.
Effektivzinssatz für Bau- und für Modernisierungskredit gleich niedrig
In diesen Monaten und Jahren der EZB-Niedrigzinspolitik waren und sind auch die Bauzinsen so niedrig wie kaum zuvor. Die Europäische Zentralbank hat noch vor kurzem bekräftigt, dass sich daran auch bis weit in das Jahr 2018 hinein nichts oder kaum etwas ändern wird.
Wer also momentan an eine Modernisierung seiner Immobilie denkt, der sollte sich alsbald dazu entscheiden und den Vertrag für einen angemessen hohen Modernisierungskredit abschließen.
Ob Fenster, ob Hausfassade oder ob Gebäudedach; nach zwei oder drei Jahrzehnten gibt es an dem Eigenheim buchstäblich viel zu erneuern und zu modernisieren.
Während die Darlehenslaufzeit für einen Immobilienkredit auf zwei bis drei Jahrzehnte ausgerichtet wird, ist sie für den Modernisierungskredit üblicherweise auf ein Jahrzehnt, also auf acht bis zehn, zwölf Jahre begrenzt.
Ein neues, wichtiges Kriterium für den Modernisierungskredit ist seit mittlerweile zwei Jahren in der neuen WIKR, der Wohnimmobilienkreditrichtlinie festgeschrieben. Danach muss der Kreditnehmer dazu in der Lage sein, den Modernisierungskredit zu seinen Lebzeiten komplett zurückzahlen zu können. Zu den Rahmenbedingungen gehören das statistische sowie das tatsächliche Lebensalter des Kreditsuchenden und seine Bonität. Aus dieser Gemengelage errechnet sich die maximale Modernisierungskredithöhe. Von der Art her handelt es sich um denselben Kredit wie beim Immobilienkauf.
Für den werden bei einer Finanzierungszeit von zwei Jahrzehnten oder länger mehr als ein Zinsbindungsabschnitt benötigt. Für den Modernisierungskredit hingegen ist eine einzige Zinsbindung für die Finanzierungszeit von rund zehn Jahren ausreichend. Insofern entfällt von Beginn an die Möglichkeit beziehungsweise die Gefahr einer Anschlussfinanzierung. Der Modernisierungskredit wird nur einmal und abschließend finanziert. Ob er durch eine Hypothekeneintragung im Grundbuch besichert wird, liegt ganz wesentlich an dem Kreditgeber. Üblicherweise verzichtet die Hausbank des Immobilienbesitzers dann darauf, wenn sie auch den Bau oder Kauf der Immobilie finanziert hat. Die wirtschaftliche Situation des Kreditnehmers ist hinreichend und langjährig bekannt. Das erleichtert ein Miteinander zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer ganz wesentlich.
Der Kreditnehmer muss ferner, wie man sagt im Vertrag festschreiben, dass der Kreditgeber den Modernisierungskredit nicht veräußern, also verkaufen darf. In der Vergangenheit haben sich dadurch für Kreditnehmer unschöne bis hin zu prekäre Finanzierungssituation ergeben. Die Konditionen des Kreditkäufers waren deutlich anders als bisher, was nicht selten zum finanziellen Kollaps des Kreditnehmers geführt hat. Die Devise lautet also: Einerseits ein Höchstmaß an eigener Flexibilität, andererseits keine Vertragsänderung ohne die Zustimmung des Kreditnehmers.
Flexible Ausgestaltung des Modernisierungskredites
Wer in der heutigen Zeit einen Modernisierungskredit aufnimmt, der hat den ursprünglichen Baukredit im vergangenen Jahrhundert aufgenommen. Seitdem hat sich mit Gesetzgebung und Rechtsprechung viel getan, und zwar vorwiegend zugunsten der Immobilienbesitzer. Das gesamte Drumherum um den Kredit wird heutzutage, Mitte der 2010er-Jahre, deutlich flexibler und kundenfreundlicher gehandhabt als früher. Darauf sollte der Kreditsuchende bei einem Vergleich von mehreren Kreditangeboten für seine Immobilienmodernisierung besonders achten. Zu den individuellen Eigenschaften, die den Kredit günstiger oder teurer machen können, gehören jegliche Neben- und Bearbeitungskosten, eine möglichst lange Zinsbindung bestenfalls für die gesamte Kreditlaufzeit, die kostenlose Möglichkeit für jederzeitige Sondertilgungen sowie zur vorzeitigen Kreditrückzahlung ohne oder mit einer möglichst niedrigen Vorfälligkeitsentschädigung.
Staatlich geförderter Modernisierungskredit der KfW
Die KfW, Kreditanstalt für Wiederaufbau gehört als staatliche Förderbank zur KfW Bankengruppe. Im Gegensatz zu den Sparkassen und Banken als Universalbanken nach dem Kreditwesengesetz KWG ist die KfW eine Spezialbank mit der Aufgabe, öffentliche Mittel zur Abwicklung von Kredit- und von sonstigen Förderprogrammen an die Kreditnehmer weiterzuleiten. Das geschieht nicht direkt, sondern in den meisten Fällen über die Hausbank des Kreditsuchenden.
Die KfW bietet regelmäßig mehrere sowie unterschiedliche Förderprogramme zur Modernisierung von Wohneigentum an, beispielsweise für die energetische Modernisierung von Heizung und von Wärmedämmung.
Ziel ist hier wie da die dauerhafte, nachhaltige Reduzierung von Energieverbrauch und Energiekosten. Das Kreditrisiko liegt für den KfW-Modernisierungskredit nicht bei der Hausbank, sondern bei der KfW. Deren Kreditvergaberichtlinien sind anders, kundenfreundlicher und weniger restriktiv als diejenigen der Banken und Sparkassen als Universalbank. Der Immobilienbesitzer sollte also zunächst die Synergie zwischen KfW und Hausbank nutzen, um die Möglichkeiten eines zinsgünstigen KfW-Förderkredites zu prüfen. Auch eine Kombination von KfW-Kredit und Kredit der Hausbank ist denkbar bis ratsam. Ein Vorteil liegt darin, dass alles über einen Kreditgeber abgewickelt wird. Im Endeffekt gibt es einen einzigen Ansprech- und Vertragspartner.
Modernisierungskredit und Bonität des Kreditnehmers
Die Kriterien zur Bonitätsbewertung für einen Modernisierungskredit sind im Grunde genommen mit denen für die Immobilienfinanzierung identisch. Der einzige Unterschied ist in vielen Fällen die Einkommenssituation des Antragstellers. Modernisiert wird erfahrungsgemäß in späteren Jahren; das heißt zu einem Zeitpunkt, zu dem der Immobilienbesitzer entweder am Ende seines Erwerbslebens steht oder bereits Altersrente bezieht. Als Rentner hat er den Zenit seines Monatseinkommens überschritten; das Renteneinkommen ist deutlich niedriger als sein letztes Arbeitseinkommen vor dem Renteneintritt. Hinzukommt das Handicap der neuen WIKR, wonach der Kreditnehmer den Modernisierungskredit nach normalem Ermessen bis zu seinem Ableben selbst tilgen können muss.
Ebenso wie bei der Immobilienfinanzierung ist es auch entscheidend, ob die Modernisierung mit oder ohne Eigenfinanzierung machbar ist. Eigenkapital und Eigenleistung wirken sich positiv auf die Fremdfinanzierung aus. Der übliche Beleihungssatz liegt zwischen 60 bis 80 Prozent der Modernisierungssumme; nur in Ausnahmefällen ist eine Komplettbeleihung, also eine Fremdfinanzierung zu 100 Prozent möglich. Für die Kreditwürdigkeit, den unmittelbar damit verbundenen Zinssatz und somit für die gesamte Kreditfinanzierung ist die Höhe der zumutbaren Monatsrate für den Schuldendienst ausschlaggebend. Der ist ein Annuitätendarlehen mit dem dauerhaft gleichhohen Betrag für Zinsen und Tilgung. Bei jeder Monatszahlung reduzieren sich rechnerisch die Zinsen, und der Tilgungsanteil steigt dementsprechend. Je niedriger der Zinssatz, umso höher ist der Tilgungsprozentsatz. So wird der Modernisierungskredit schneller getilgt, woran der Kreditgeber mit Rücksicht auf das Lebensalter des Immobilienbesitzers besonders interessiert ist.
Tilgungssätze für Modernisierungs- und Sanierungskredite
Der übliche Tilgungssatz für den Modernisierungskredit liegt bei zwei Prozent und darüber. Im Gegensatz zum Immobilienkredit einige Jahrzehnte zuvor bleibt dem Kreditnehmer für die Rückzahlung des Modernisierungskredites deutlich weniger Zeit. Das wird bei der Bonitätsbewertung mitberücksichtigt und hat im Übrigen auch Auswirkung auf ein höheres Finanzierungsrisiko des Kreditinstitutes. Im Ergebnis heißt das für den Hausbesitzer: Einerseits sind die Kreditzinsen sensationell günstig, andererseits wirkt sich die neue WIKR finanzierungshemmend auf die Modernisierung aus. Mit Nettokreditbetrag, Beleihungshöhe, Kreditlaufzeit, Lebensalter, Tilgungshöhe, Effektivzinssatz und Monatsrate sind Vorgaben einzuhalten, die dem Kreditgeber eine Entscheidung nicht immer einfach machen. Der ist auch noch an seine eigenen, bankeninternen Kreditvergaberichtlinien gebunden. Besonders kritisch ist die Situation, wenn der Modernisierungskredit auch zu baulichen Veränderungen benötigt wird, um mit der notwendigen Barrierefreiheit einen dauerhaften Verbleib des Immobilienbesitzers in seinem Haus zu sichern. Das Geld wird jetzt dringendst gebraucht, Erspartes ist nicht oder nur geringfügig vorhanden, und mit der Bonität an laufendem Einkommen nebst den monatlichen Lebenshaltungskosten steht es auch nicht immer zum Besten. Insgesamt ein für den Kreditgeber nicht leicht zu lösendes Problem. Er möchte helfen, wobei seine Möglichkeiten weitgehend begrenzt sind.
Kreditabsicherung anstelle Kreditbesicherung
Sowohl der Kreditgeber als auch der Kreditnehmer ist an einer weitgehenden, bestenfalls lückenlosen Absicherung des Modernisierungskredites interessiert. Der eine um sein Kreditausfallrisiko auszuklammern, während der andere beim Ableben seinen Erben eine schuldenfreie, modernisierte Immobilie hinterlassen möchte. Die Lösung lautet Kreditabsicherung durch den Abschluss einer Restschuld- oder einer Risikolebensversicherung.
Mit der Kreditbesicherung selbst durch eine Grundbucheintragung ist es nicht getan. Sie ermöglicht dem Kreditgeber Zwangsmaßnahmen für den Fall von Zahlungsproblemen beim Kreditnehmer. Diese Gefahr ist, auch durch das sichere Renteneinkommen, so gut wie ausgeschlossen. Doch der Kredit muss für den Fall des Ablebens des Kreditnehmers so abgesichert sein, dass der offene Kreditsaldo sofort abgelöst werden kann. In dieser Situation muss zweierlei beachtet werden.
Zum einen erhöht sich der monatliche Schuldendienst für den Modernisierungskredit um den Versicherungsbeitrag im zweistelligen Bereich. Zum anderen muss der Kreditsuchende einen Versicherer finden, der ihn in seinem Alter versichert. Ausschlaggebend ist sein Gesundheitszustand. Eine genaue, eingehende Gesundheitsprüfung ist unumgänglich und üblich. Je gesünder der Antragsteller ist, umso besser.
Schwerwiegende, chronische Vorerkrankungen werden von den Versicherern unterschiedlich bewertet. Die einen erheben Risikozuschläge und verteuern dadurch den Monatsbeitrag, während andere der Leistungsausschluss bevorzugen. Das eine ist kaum finanzierbar, das andere nicht vertretbar. Der Leistungsausschluss lässt Lücken offen, die nicht versichert und für beide Seiten ein Risiko sind. Schlimmstenfalls kann beim Ableben des Versicherten der Kredit nicht abgelöst werden, sondern er wird von den Hinterbliebenen geerbt.
Als Fazit bleibt festzuhalten, dass im Einzelfall die Messlatte für einen Modernisierungskredit durchaus hoch liegen kann. Dem Kreditsuchenden sollte bewusst sein, dass er sich ausreichend Zeit lassen muss, um den gesamten Vorgang unter Dach und Fach zu bringen. Entscheidungen brauchen Zeit; von der KfW über die Hausbank bis hin zum Versicherer. Ein Vierteljahr ist schnell vergangen. Die Krux an dieser Situation liegt in der Notwendigkeit des Modernisierungskredites als solchem. Die Immobilie muss modernisiert werden; sei es aus baulichen, aus energetischen, technischen oder aus anderen Gründen.
Nun macht es sich bezahlt, wenn der Immobilienbesitzer über Jahrzehnte hinweg seine Hausbank nicht gewechselt, sondern umgekehrt ein Vertrauensverhältnis aufgebaut hat. Dieses Vertrauen kann er jetzt gut gebrauchen. Im Grunde genommen profitiert er davon, seiner Filialbank am Ort seit der ersten Kreditaufnahme treu geblieben zu sein; denn beim Hausbau oder Immobilienkauf vor zwei, drei Jahrzehnten gab es weder Direkt- noch Onlinebanken.