Hypothekenzinsen – so könnten sich die Zinsen 2019 entwickeln

Bleibt die Niedrigzinsphase auch im kommenden Jahr bestehen? Wer einen Kredit aufnehmen will, der sollte sich auch mit der aktuellen Zinsentwicklung und den Prognosen für die kommenden Jahre befassen. Denn nur dann, wenn man ungefähr weiß, ob der Leitzinssatz in die Höhe gehen wird oder nicht, können schon im Zuge der Kreditaufnahme die Weichen gestellt werden, sodass man es mitunter etwas selbst in der Hand hat, ob man einen günstigen oder eher teuren Kredit abschließt. Doch es geht nicht nur alleine um die Prognosen – vielmehr geht es auch darum, dass man im Vorfeld in die Materie eintaucht, sodass man besser versteht, warum und weshalb es zu Änderungen des Leitzinssatzes kommen kann und wie man sich vor hohen Kosten schützen kann, jedoch dennoch nicht zu viel Geld in Zeiten einer Niedrigzinsphase bezahlen muss.

Der Kreditzinssatz hängt vom Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank ab

All jene, die ein Haus bauen wollen, sollten sich mit den Hypothekenzinsen befassen. Ganz egal, ob es sich um ein klassisches Hypothekendarlehen für die eigenen vier Wände handelt oder mitunter eine Anschlussfinanzierung benötigt wird – niedrige Bauzinsen garantieren, dass ein Kreditnehmer in den kommenden Jahren recht viel Geld sparen kann. Der Zinssatz hängt immer vom Zinsniveau ab. Das heißt, in erster Linie geht es um den Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank – kurz: EZB. Steigt der Europäische Leitzinssatz, so steigt auch der Hypothekarzinssatz – sinkt der Leitzinssatz hingegen, so wird auch der Zinssatz für das Darlehen niedriger. Jedoch darf nicht vergessen werden, dass es auch Bewegungen zwischen den Zinsschritten der EZB gibt. Denn hier sind auch die Erwartungen der Wertpapierkäufer und auch -verkäufer von Bedeutung – die Erwartungen sorgen in weiterer Folge zu einer veränderten Situation im Bereich der Anleihen. Genau das ist der Markt, an dem sich eine Hypothekarbank das notwendige Geld für den Kredit besorgt. Blickt man derzeit auf die Zinsentwicklung der letzten Jahre zurück, so wird schnell klar, dass es noch nie so niedrige Kreditzinsen gab. Wer also derzeit eine Finanzierung abschließen möchte, der wird nur einen Bruchteil von jenen Finanzierungen bezahlen, die vor fünf oder zehn Jahren abgeschlossen wurden. Doch auch wenn das Niedrigzinsniveau seit Jahren besteht, so heißt das noch lange nicht, dass in den kommenden Jahren keine Trendumkehr eintreten kann.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit der Kreditnehmer den niedrigsten Zinssatz bekommt?

Wer die Hypothekenzinsen kalkulieren möchte, der sollte sich unbedingt mit den langfristigen Bundesanleihen und den Pfandbriefen befassen. Bei den Pfandbriefen handelt es sich um festverzinsliche Wertpapiere, die durch gesetzliche Vorgaben durch die Hypotheken besichert sind. Genau das ist auch der Grund, warum sie als „besonders sicher“ gelten. Die ausgebenden Hypotheken- und Pfandbriefbanken müssen zudem auch nur einen sehr geringen Pfandbriefzins bezahlen. Pfandbriefe mögen in der breiten Öffentlichkeit kaum bekannt sein, jedoch haben die gesetzlichen Vorgaben eine extrem große Bedeutung für den Verbraucher. So sieht das Pfandbriefgesetz etwa vor, dass gerade einmal 60 Prozent des Werts der Immobilie als Sicherheit dienen können. Das heißt, bis zu dieser Grenze kann die Bank recht günstig das Geld besorgen, damit es dem Kunden sodann als Kredit zur Verfügung gestellt werden kann. Die einzige Voraussetzung, um den niedrigsten Zinssatz zu bekommen? Eigenkapital von 40 Prozent. An dieser Stelle darf aber nicht vergessen werden, dass noch Nebengebühren entstehen, die ebenfalls aus dem Eigenkapital bezahlt werden müssen – dazu gehören die Kosten für den Notar, die Grunderwerbsteuer und mitunter auch die Kosten für den Makler. In der Regel sind es zwischen 12 Prozent und 15 Prozent, die noch zuzüglich bezahlt werden müssen. Liegt das Projekt also bei 300.000 Euro, so sollte das Eigenkapital – bei Nebenkosten von 12 Prozent – bei 134.400 Euro liegen.

Kann man von einer Immobilienblase sprechen?

Ist der Leitzinssatz niedrig, so kann der Verbraucher sicher sein, dass auch der Hypothekenzinssatz niedrig bleibt. Derzeit liegt der Zinssatz, wenn sich der Bauherr für eine fünfjährige Zinsbindungsfrist entscheidet, bei rund 1,40 Prozent, bei einer zehnjährigen Bindung sind es rund 1,60 Prozent und bei 15 Jahren sind es um die 2,15 Prozent. Dieser Durchschnitt sollte aber nur mit Vorsicht betrachtet werden und wird wohl nur erzielt, wenn man einen Beleihungsauslauf von um die 80 Prozent hat. Liegen Herstellungskosten oder Kaufpreis und die Kreditsumme aber enger beieinander, so ist der Zinssatz zwischen 0,2 Prozent und 0,6 Prozentpunkte höher. Doch auch wenn sich der Kreditnehmer (oder zukünftige Eigenheimbesitzer) freut, dass die Zinsen so niedrig wie noch nie sind, so hat die Niedrigzinsphase natürlich auch extreme Auswirkungen auf den Immobilienmarkt: Niedrige Zinsen treiben immer die Immobilienpriese in die Höhe, weil sich immer mehr Menschen für ein Eigenheim entscheiden, da eben die Kredite so günstig wie noch nie sind. Folgt man den aktuellen Zahlen, so sind die Immobilienpreise seit dem Jahr 2010 – also mit Beginn der Niedrigzinsphase – in die Höhe geschossen. Wer sich also für ein Eigenheim entscheidet, der darf nie außer Acht lassen, dass die Immobilienpreise extrem hoch sind. Natürlich sind die Konditionen für Finanzierungen extrem attraktiv, doch am Rande sollte immer ein Platzen einer Immobilienblase für möglich gehalten werden. So könnte eine radikale Trendumkehr am Markt dazu führen, dass es mitunter schwierig wird, wenn der Bauherr eine Anschlussfinanzierung benötigt.

Der Wert der Immobilie ist genauso entscheidet

Welches Angebot ein Bauherr bekommt, das hängt natürlich auch von der Immobilie ab – es entscheidet somit auch, wie es um das Bauvorhaben bestellt ist. Zudem sind Verwertungs- wie Ausfallrisiko genauso wichtig für die Bank – am Ende geht es nämlich der Bank immer um die Frage, ob sie die zur Verfügung gestellte Kreditsumme je zurückbekommen wird. Denn was passiert, wenn der Kunde zahlungsunfähig wird? So etwa, wenn der Kreditnehmer krank wird oder mitunter eine Trennung zum finanziellen Kollaps führt. Genau deshalb wird die wirtschaftliche Situation im Vorfeld überprüft – die Bank überprüft natürlich auch, ob die Kosten im Einklang mit dem Wert der Immobilie stehen. Muss nämlich das Objekt verkauft werden, da der Kredit nicht mehr bedient werden kann, so will die Bank zumindest sicher sein, dass der Verkauf des Hauses dazu führt, dass der Kredit getilgt werden kann. Aufgrund der Tatsache, dass jede Bank unterschiedliche Bewertungskriterien hat, sollte man also nicht das erstbeste Angebot annehmen, sondern einen Vergleich durchführen – das heißt, Angebote von mehreren Banken einholen und am Ende, unter Berücksichtigung der Gesamtkreditkosten, entscheiden, welche Bank die besten Konditionen bietet.

Inflation liegt bei 1,7 Prozent – noch ist von einer Zinsanpassung im Euro-Raum keine Spur

Die Praxis der letzten Jahre, die Hypothekenzinsen für fünf oder zehn Jahre festzuschreiben, kann zum aktuellen Zeitpunkt, auch aufgrund der derzeit angebotenen Bauzinsen, nicht mehr empfohlen werden. Aufgrund der Tatsache, dass die Zinsen so niedrig wie noch nie sind, ist es mitunter sogar sehr ratsam, wenn eine Zinsbindung für 15 Jahre vereinbart wird. Auch wenn dieser Zinssatz, wie bereits erwähnt, eine Spur teurer ist (um die 0,5 Prozent), so kann man sich definitiv auf der sicheren Seite sehen. Denn zu glauben, in den kommenden Jahren würde der Zinssatz nicht mehr steigen, wäre fatal – es geht nicht um die Frage, ob der Zinssatz steigen wird, sondern um wie viel. Schlussendlich begann die Europäische Zentralbank zwischen den Jahren 2008 und 2009 mit der Senkung des Europäischen Leitzinssatzes und läutete somit die Niedrigzinsphase ein. Das damalige Ziel der Europäischen Zentralbank? Die Förderung des Wirtschaftswachstums, sodass die Inflation wieder in Richtung der 2 Prozent/Jahr geht. Derzeit befindet sich die Inflation im Euro-Raum bei 1,5 Prozent – für die kommenden zwei Jahre wird ein Wert von um die 1,7 Prozent prognostiziert. Das heißt, die Wahrscheinlichkeit, dass der Zinssatz weiterhin auf dem Rekordtief von 0 Prozent bleibt, ist hoch. Doch neben der Senkung des Leitzinssatzes gab es auch eine zusätzliche geldpolitische Maßnahme, die mitunter ebenfalls einen Einfluss auf die zukünftige Prognose haben wird, wann es zu einer Anhebung des Leitzinssatzes kommen würde: Anleihenkäufe. Somit folgte die EZB der US-Notenbank FED, die ebenfalls Anleihen von privaten Unternehmen erwarb, um so eine Stabilisation der US-Wirtschaft zu erreichen. Die US-Notenbank änderte jedoch relativ schnell wieder den Kurs, da die positiven Wirtschaftsentwicklungen recht schnell eintraten. Die Amerikaner haben den Zinssatz bereits an – die Europäer, allen voran der Chef der Europäischen Zentralbank, Mario Draghi, will von einer Zinsanpassung nichts wissen.

Niedrigzinsphase wird bis über das Jahr 2019 fortgesetzt werden

Geht es nach den aktuellen Plänen der Europäischen Zentralbank, so wird der Europäische Leitzinssatz wohl nicht vor Frühjahr 2019 angehoben werden. Folgt man diversen Gerüchten, so könnte es mitunter auch sein, dass eine Anhebung nicht vor dem Jahr 2020 durchgeführt wird. Auch einige Experten sind der Meinung, der Zinssatz würde „in den nächsten Jahren“ unverändert bleiben. Das hätte gravierende Folgen für die Sparer, die heute schon nach alternativen Anlageformen suchen müssen, wenn sie ihr Geld sinnvoll anlegen möchten. Doch bleibt der Umstand bestehen, dass die Sparer die „Verlierer“ und die Kreditnehmer die „Gewinner“ sind? Nach aktuellen Entwicklungen wird das der Fall sein. Wer also ein Haus bauen oder kaufen will, der ist gut beraten, wenn er sich für eine Finanzierung entscheidet – dass die Kredite nämlich in den nächsten Jahren teurer werden, ist recht unwahrscheinlich. Zudem kann man sich mit der Zinsbindung – die derzeit für rund 15 Jahre ausverhandelt werden kann – absichern, sodass man definitiv auf der sicheren Seite ist.

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